물권과 채권의 차이점, 부동산경매 초보가 꼭 알아야 할 것

부동산경매 초보자라면, 물권과 채권의 차이를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다. 물권과 채권은 부동산경매에서 어떤 순서로 돈이 배분되고 권리가 어떻게 작용하는지에 대한 핵심 개념입니다. 그럼 물권과 채권을 간단하게 알아보겠습니다.

 

 

부동산 경매 물권과 채권 차이점

 

 

 

1. 물권이란?

물권이란 특정 물건에 대한 배타적 지배권을 의미합니다. 이것은 해당 자산에 대한 최고의 권한을 가지며, 물건을 사용하거나 임대하고, 판매하거나 다른 사람에게 양도할 수 있는 권리를 포함합니다. 물권을 가진 사람은 해당 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 갖습니다.

 

 

1-1. 물권의 종류

1) 용익 물권

· 용도 권리: 용익물권은 부동산 또는 다른 재산을 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리를 나타냅니다. 즉, 이 권리를 가진 사람은 해당 부동산을 사용하거나 수익을 얻을 수 있지만, 소유권을 가지지는 않습니다.

 

예시:  A가 특정 농지에 대한 용익물권을 갖고 있다면, 그는 그 땅에서 농작물을 재배하거나 임대하여 수익을 얻을 수 있습니다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 용익 물권에 해당합니다.

 

 

 

 

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2) 담보물권

· 대출 담보: 담보물권은 부동산을 대출의 담보로 제공하는 권리를 나타냅니다. 즉, 채권자가 대출을 상환하지 않을 경우 부동산을 팔아서 대출금을 회수할 수 있는 권리입니다.

예시: A가 주택 대출을 받을 때, 대출 회사는 해당 주택에 대한 담보물권을 가집니다. A가 대출을 상환하지 않으면 대출 회사는 주택을 경매에 내놓아 대출금을 회수할 수 있습니다. 유치권, 질권, 저당권 등이 담보 물권입니다.

 

 

3) 점유권

· 소유와 사용 권리: 점유권은 부동산을 실제로 점유하고 사용할 수 있는 권리를 나타냅니다. 이 권리를 가진 사람은 부동산을 사용하며 필요한 경우 임대할 수도 있습니다.

예시: A가 주택을 전세로 거주하고 있다면, 그는 해당 주택에 대한 점유권을 가집니다. 그러나 소유권은 집주인에게 속해 있습니다.

* 물권을 설정한 사람이 다른 사람들보다 우선적으로 권리를 행사할 수 있습니다. 이를 제3자 우선적 효력이라고 합니다. 또한, 물권은 설정된 날짜 이전에 발생한 모든 거래와 관련된 다른 권리와 이해관계에도 영향을 미칠 수 있습니다. 이를 소급적 효력이라고 합니다.

 

 

 

 

2. 채권이란?

채권은 특정한 부동산과 연결된 채무를 나타냅니다. 채권자는 다른 사람에게 돈을 빌려주었거나 부동산과 관련된 서비스를 제공했지만 아직 그 대가를 받지 못한 상태입니다. 채권자는 채무자에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리를 가집니다. 이 권리는 매매대금 청구권, 임대차보증금 반환청구권, 근저당권설정 청구권 등 다양한 형태로 나타납니다.

 

 

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3. 물권과 채권의 차이점

물권과 채권은 다음과 같은 차이점이 있습니다.

구분	물권	채권
내용	특정 물건에 대한 배타적 지배권	특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리
권리 주체	물건의 소유자	채무자
권리 행사	물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리	채무자에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리
부동산경매에서의 배당 순서	물권 > 채권	채권 > 물권 (등기된 전세권은 물권으로 처리)

 

 

 

 

물권과 채권의 배당 순위

부동산경매에서 물권은 채권보다 우선하여 배당을 받습니다. 예를 들어, A가 소유하고 있는 부동산에 B가 근저당권을 설정하고 C가 전세권을 설정한 경우, 경매에서 낙찰받은 D는 B의 근저당권에 대한 채무를 변제한 후에야 C에게 전세권을 해지할 수 있습니다.

등기된 전세권은 물권으로 인정되기 때문에, 근저당권보다 우선하여 배당을 받습니다. 하지만, 임차권인 전세는 원칙적으로 채권의 범주에 속하기 때문에, 근저당권이나 다른 물권보다 후순위로 배당을 받습니다. 

 

 

 

부동산경매 초보를 위한 팁

경매 물건의 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 등기부등본을 통해 해당 물건에 설정된 물권과 채권의 종류, 순서 등을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 경매에서의 배당 순서와 권리 관계를 정확히 이해하고, 부동산경매에 참여해야 낭패보지 않습니다.

 

오늘 포스티에서는 부동산경매 초보가 알아야 할 물권과 채권의 차이점에 대해 설명드렸습니다. 부동산경매 공부를 처음 시작하시는 분들에게 용어가 참 어렵게 다가오죠. 저도 하나씩 공부하여 알아가고 있습니다. 성공적인 투자에 도움이 되었길 바랍니다.

 

 

경매 공부, 부동산 투자는 처음이라