처음하는 경매 공부, 기본이 중요합니다.
부동산은 부의 원천이다.
90퍼센트의 백만장자들이 부동산을 소유함을 통해 백만장자가 되었다.
생각만 하는 사람보다 뭐라도 사는 사람이 부자 된다.
부동산 투자는 남일인 줄 알았다. 알고리즘에 이끌려 부동산 투자 성공 사례를 보며, 나도 할 수 있지 않을까 하는 자신감이 생겼다. 나는 부린이가 되기로 결심했다. 생각만 하는 사람보다 뭐라도 사는 사람이 부자가 된다고 하지 않았던가!
뭐라도 사자는 마음으로 경매 공부에 뛰어들었다. 정말 아무것도 모르지만 블로그를 통해 내가 배운 것을 차근히 정리하며 부린이의 딱지를 떼보기로 마음먹었다. 나는 매일 조금씩 배우고 성장하며, 경제적 자유의 연결 고리를 만들어 나갈 것이다.
늦었다고 생각했을 때는 늦긴 하더라.. 그럼에도 아무것도 하지 않는 것은 포기하는 것니까! 지금이라도 나는 부동산 경매 공부를 시작하련다. 어떤 공부라도 가장 기본이 중요한 법! 경매의 의미와 절차에 대해 이해해 보자!
경매의 정의
법원 경매란, 채무자가 미납채권을 상환하지 않거나 다른 법적 의무를 이행하지 않은 경우, 법원이 강제로 해당 채무자의 부동산 또는 동산권을 판매하는 절차를 말해요. 이는 채무자의 미납채권을 집행하여 채권자들에게 돈을 상환하고, 동시에 부동산을 재산권이전 등기부에 등기하여 새로운 소유자가 소유할 수 있도록 합니다.
[간단 뜻풀이]
미납채권: 부채=빚
부동산: 토지 및 건물
동산: 토지 및 건물을 뺀 자동차, 가구, 가전제품 등등
재산권이전: 소유권이 넘어가는 것 (매매, 증여, 상속, 경매, 강제집행 등)
법원 경매의 특징
강제성: 채무자가 원하지 않아도 강제로 부동산을 판매하게 됩니다. 이는 채무자가 빚을 갚거나 다른 법적인 의무를 이행하지 않을 때 주로 발생해요.
공개 경매: 법원 경매는 공개적으로 진행됩니다. 이는 누구나 접근하여 경매 과정을 참여하고 관찰할 수 있습니다. 이러한 투명성은 경매가 공정하게 이루어지도록 합니다.
경쟁적 입찰: 일반적으로 법원 경매는 경쟁적 입찰을 통해 부동산의 가치를 높이려고 합니다. 여러 참가자들이 입찰을 통해 부동산의 최종 판매가를 결정하게 되는데, 이러한 경쟁적 요소는 시장 가치를 반영하여 공정한 가격으로 거래할 수 있도록 도와줍니다.
채무자 보호: 법원 경매는 채무자의 권리와 이익을 보호하는데, 경매가 진행되기 전 채무자는 주어진 기간 내에 미납금을 갚거나 부동산을 매각하는 등의 대안적 방법을 시도할 수 있습니다.
◈ 경매는 크게 다음과 같은 흐름에 따라 진행됩니다.
◈ 경매의 절차를 순서대로 정리했습니다. 경매 접수부터 배당까지 아래 순서에 따라 진행됩니다.
① 경매 접수: 채권자가 경매신청서를 법원에 제출합니다.
② 감정: 법원이 감정인을 선정하여 부동산의 감정가를 산정합니다.
③ 공고: 법원이 경매 대상 부동산의 감정가, 입찰일시, 입찰장소 등을 공고합니다.
④ 입찰: 입찰자는 공고된 입찰일시에 법원에 출두하여 입찰을 합니다.
→ 낙찰자가 없으면 유찰되며 낙찰가 저감
⑤ 낙찰: 법원이 입찰 결과를 심사하여 낙찰자를 결정합니다.
→ 매각결정기일 낙찰일로부터 2주 이내 확정
→ 매각결정기일이 되기 전에 낙찰이 취소되기도 한다.
⑥ 낙찰대금 납부: 낙찰자는 낙찰일로부터 10일 이내에 낙찰대금을 납부합니다.
→ 낙찰대금 납부하지 않으면 낙찰 취소, 입찰보증금 몰취, 재매각
⑦ 소유권 이전 등기: 법원이 낙찰대금 납부가 확인되면, 소유권 이전 등기를 합니다.
⑧ 배당: 법원이 낙찰대금에서 채권자, 채무자, 국가 등에 배당합니다.
