역전세 당하지 않으려면 : 전세 사기 유형 확인 및 주의 사항

역전세에 당하지 않으려면 이것 만큼은 알고 있어야 하는 기본 정보 알려드립니다. 전세 사기 수법은 너무나 다양하고 알면서도 당할 수 있습니다. 이제는 당하지 않으려면 사기 유형을 알고 주의를 기울이셔야 합니다. 함께 배워보시죠!

 

 

[목 차]
전세 사기 유형 6가지
전세 사기 확인 방법 및 주의사항 : [전세 계약 전]
전세 사기 확인 방법 및 주의사항 : [전세 계약 후]

 

역전세 당하지 않으려면 알고 있어야 할 것

전세 사기에 대한 심각성이 표면화되고 그 피해액도 엄청 늘어가고 있다고 합니다. 법의 허점을 악용한 사례가 다분하고 갭투자 심리가 전세 사기의 피해 규모를 더 키웠다고 보입니다.

몇 년 전부터 최저금리로 너나 할 것 없이 투자 바람이 불면서 집값이 상승하고 덩달아 전세금도 많이 올라갔죠. 그사이 계약했던 세입자들의 전세 만기가 도래하고 있습니다. 전세금을 돌려받지 못해 발이 묶이거나 , 집주인이 집을 경매로 넘기고 사라져 버리는 행태에 피해자는 급증하고 있지요.  무리한 캡투자로 인해 대출 이자를 갚지 못해 힘들어하는 집주인들도 많고요.

무엇보다 피해금에 대해 구제를 받지 못하는 경우도 많은데 그중 청년층이나 신혼부부인 경우가 많다고 합니다. 적지 않은 전세 보증금을 돌려받지 못할 상황에 놓인 분들의 고통을 잘 이겨낼 수 있도록 제도적 도움이 필요합니다. 법을 쉽게 악용할 수 있는 허점을 잘 보완해나갔으면 하네요. 착한 임대인도 많은데 악질적인 사기 수법으로 자신의 이익만 추구하는 범죄에 대한 처벌도 제대로 되었으면 합니다.

 

전세 사기 유형 6가지

 

유형 1) 갭투기 갭투자

쉽게 설명하면, 집주인은 매매가로 거래하는 것이 아니라 전세 세입자의 보증금으로 매매 대금을 치르는 겁니다. 전세가는 평균 매매가의 70% 전후로 형성되는데 70~80% 는 전세보증금으로 충당하고 나머지 금액만 가지고 집을 매매하는 방식이죠. 전세 계약이 만료되면 전세 보증금을 돌려줄 수 없게 됩니다.

 

유형 2) 법의 허점 악용

주택임대차보호법에 따라 임대인에 대한 대항력을 갖추기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 보통 이사 후 전입신고와 확정일자를 받게 되는데요. 이때 법의 허점이 발생합니다. 바로 전입신고를 하게 되더라도 효력은 다음날 발생한다는 거죠.

악용하려는 집주인이라면 전입신고 효력이 발생되기 전 대출을 받습니다. 그럼 돈을 돌려받게 되는 순위가 은행이 먼저 됩니다. 대출금액이 많다면 전세 보증금을 돌려받기 힘들어지죠. 이런 법의 허점을 노린 전세 사기도 있습니다.

 

전세계약 전입신고 확정일자 받는 법 (인터넷 신청, 주민센터)

 

유형 3) 체납 사실 미고지

집주인이 세금이 체납된 상황을 세입자에게 알리지 않는 경우입니다. 체납된 상황에서 건물이 넘어간다면 세입자는 보증금을 돌려받지 못합니다. 국세 ( 세금 ) 은 어떤 채권보다 우선적으로 징수되기 때문이죠. 집주인이 고액체납자라면 전세 보증금을 돌려받지 못하겠지요.

 

유형 4) 집주인도 갭투자 피해자

신축 빌라의 경우 분양이 어려우면 건축주가 집주인에게 할인된 금액 (1 억 원 )으로 건물을 통 매각하기로 합니다. 그리고 계약서에는 분양가 1 억 5 천으로 작성하죠. 공인중개서는 이 빌라는 1 억 2 천만 원에 전세 세입자를 찾습니다. 세입자는 3 천만 원의 차이가 있고 새집이고 하니 전세 계약을 체결합니다.

건축주는 분양을 완판 했고 , 집주인은 돈 한 푼 없이 한 채 당 2 천만 원의 수익을 남겼고 , 중개사는 수수료를 챙기는 수법으로 빌라를 처분하는 거죠. 문제는 전세계약이 만료되는 시점입니다. 집주인은 당연 보증금이 없으니 다음 세입자가 구해질 때까지 보증금을 돌려줄 수 없게 되고 , 세입자는 발이 묶이게 됩니다.

 

유형 5) 건물관리인 ( 임대인의 대리인 )의 전세사기

주거용 건물을 관리하는 건물관리인이 임대인으로부터 월세로 임대계약을 위임받고 , 임대인에게는 월세계약을 , 임차인에게는 전세 계약을 이중으로 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기 사건이 발생합니다. 이 경우 판례에 따르면 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정할 수 있습니다.

 

유형 6) 소유자 신분증을 위조한 전세사기

월세로 임대차 계약을 체결한 사기꾼이 임대인의 신분증을 위조하고 소유자로 가장한 뒤 다른 임차인에게 전세 계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기 사건이 발생합니다.

 

 

전세 사기 확인 방법 및 주의사항

주변 시세 확인, 등기부 등본 확인, 보증보험 가입 등은 필수적으로 대비해야 하는 부분이며 이와 더불어 최근에는 집주인의 세금 체납도 확인해 보시는 것이 바람직합니다.

 

아래 하나씩 체크하며 확인하세요!

[전세 계약 전]

♣ 주변 매매가, 전세가 확인 : 주변 비슷한 크기와 조건의 주택들이 어떤 가격에 매매되고 있는지, 그리고 전세금이 어떤 수준인지 파악합니다. 이를 통해 현재 계약하려는 주택의 가격이 합리적인지 판단할 수 있습니다.

① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!

- 국토교통부 실거래가 공개 시스템 : 홈페이지 바로가기
- (App) 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
- 한국부동산원 부동산테크 
- 그 밖에 네이버 다음 직방 다방 등 시세정보업체

② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요!

 

♣ 주택 임대차 표준 계약서 사용 : 국토교통부에서 제공하는 주택 임대차 표준 계약서를 사용합니다. 이 표준 계약서는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 공정하게 보호하고 정확한 계약 내용을 기재할 수 있도록 도와줍니다.
- 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요. 국토교통부 바로가기

 

♣ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인 : 주택이 근저당권이나 전세권 등 다른 채권에 저당으로 걸려있는지 확인합니다. 이를 통해 주택의 부채 규모를 파악하고 잠재적인 문제를 미리 예방할 수 있습니다.
- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.

 

♣ 임대인의 세금 체납여부 확인 : 임대인이 주택 관련 세금을 체납하고 있는지 확인합니다. 임대인의 세금 체납으로 인해 주택에 대한 압류나 문제가 발생할 수 있으므로 미리 확인하는 것이 중요합니다.

- 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요)
- 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능
- 임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능

 

♣ 선순위 보증금 확인 : 주민센터나 등기소를 방문해 확정일자 받으면서 선순위 보증금 확인이 됩니다. 계약 전에는 집주인 동의가 필요하며, 부동산 중개인에게 물어보거나 집주인에게 직접 선순위 보증금이 세입자별로 얼마 들어갔는지 확인해야 합니다. 확인서 받고 날인까지 해야 안전합니다.

 

♣ 확정일자 부여 현황 확인 : 확정일자를 받았음을 확인하는 문서, 인터넷 등기소에서 간편하게 확인 가능합니다. 확정일자 부여현황은 아래와 같이 계약서상에 표기된 주택의 주소지, 임차보증금액과 계약기간, 확정일자 부여일 및 부여기관, 임대인과 임차인의 인적사항 등을 확인할 수 있습니다.

 

♣ 전입세대 열람 : 전입세대는 해당 주택에 거주하는 세대 구성원들의 등기사항을 의미합니다. 전입세대를 열람하여 주택에 등록된 세대원들을 확인하고, 정상적으로 등기되어 있는지 확인합니다.

 

 

[전세 계약 후]

♣ 전입신고 : 전입신고는 새로운 임차인이 주택에 입주하게 되면, 해당 주택이 속한 구청이나 주민센터에 입주 사실을 신고하는 절차를 말합니다. 전입신고를 하면 새로운 임차인의 입주가 공식적으로 확인되며, 임대차 신고와 함께 주택 임대차 계약의 합법성을 보장하는 중요한 절차입니다.

- 전입신고는 법적 의무입니다.
* 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)

 

♣ 전세보증금 반환 보증 : 전세보증금 반환 보증은 전세계약이 종료되고 임차인이 주택을 반납할 때, 임대인에게 전세보증금이 반환되는 것을 보장하는 제도입니다. 이를 통해 임대인이 정당한 사유 없이 전세금을 지연하거나 반환하지 않을 경우에도, 정부에서 전세보증금 반환 보증을 대신해 주어 임차인의 권리를 보호합니다. 전세계약이 종료될 때 전세보증금 반환 보증에 대한 절차를 따라가면 공정한 보증금 반환을 받을 수 있습니다.

- 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.
* 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)
- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.

 

♣ 임대차 신고 : 임대차 신고는 임대인과 임차인이 계약한 내용을 소재지 관할 주민센터 신고하는 절차를 말합니다. 임대차 신고를 하면 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법에 의하면, 주택 임대차 신고가 이루어지지 않은 경우에는 임대차계약이 유효하지 않을 수도 있으니 임대차 신고를 잊지 말고 시기를 놓치지 않도록 합니다.

- 임대차계약 신고는 법적 의무입니다.
* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과

 

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