전세반환대출 DSR 규제완화정책 알아보기
"전세가격 하락! 역전세 대란! 전세 사기! 깡통 전세"
말만 듣고 있어도 공포심 그 자체입니다. 전세보증금을 돌려받지 못해 이러지도, 저러지도 못하는 처지에 놓인 세입자와 보증금을 돌려주고 싶어도 자금이 부족해 답답한 상황에 처한 집주인. 역전세로 어려움을 겪고 있는 실정을 조금이나마 해소할 수 있도록 정부에서 대책을 내놓았습니다. 어려움을 겪고 있는 세입자와 집주인을 조금이나마 해소할 수 있길 기대해 봅니다.
▶ 반환대출 규제 완화 취지는?
역전세 반환 대출 규제 완화의 취지는 앞서 설명했듯이 전세가격 하락으로 전세금을 반화해주기 어려워, 세입자들이 발이 묶이는 난처한 상황을 해소시켜 주기 위함입니다.
▶ 규제 완화 내용은?
개인은 총부채원리금상환비율 (DSR) 40% 적용에서 제외하고 총부채상환비율 (DTI) 60%만 적용하기로 했습니다. 대출 규제를 1년간 한시적으로 완화한다는 것이다. 임대사업자도 해당됩니다.
용어가 조금 어렵죠?! 보다 쉽게 설명하면,
총 부재상환비율 (DSR)은 연간 소득에서 주택담보대출이나 신용 대출 등 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환금 비율을 말합니다.
총부채비율 (DTI)는 모든 대출 원리금(원금+이자)를 갚는데 나의 소득에서 몇프로 비율로 갚는 데 사용되고 있는지 보는 겁니다.
예시 보기
연소득이 5,000만원이고 대출의 원리금 상환액이 1,000만 원인 경우 DSR은 20%입니다.
연소득이 5,000만원이고 대출의 원리금 상환액이 1,000만 원, 이자 비용이 500만 원인 경우 DTI는 30%입니다.
DSR과 DTI에 대해 들어보면 비슷한 의미인 것 같아 헷갈립니다. 공통점과 차이점으로 비교해 볼게요.
☆ DSR과 DTI의 공통점은 다음과 같습니다.
① 두 지표 모두 대출을 받기 위해 고려하는 지표입니다.
② 두 지표 모두 대출을 상환할 수 있는 능력을 평가하는 데 사용됩니다.
③ 두 지표 모두 대출의 금리를 결정하는 데 사용됩니다.
☆ DSR과 DTI는 다음과 같은 차이점이 있습니다.
① DSR은 대출의 원리금 상환액만을 고려합니다.
② DTI는 대출의 원리금 상환액과 이자 비용을 모두 고려합니다.
DTI는 DSR보다 더 엄격한 지표입니다. 일반적으로 DSR이 40%를 초과하면 대출을 받기 어려울 수 있습니다. DTI는 DSR보다 더 엄격한 지표로, DTI가 60%를 초과하면 대출을 받기 어려울 수 있습니다.
현재 전세 반환 대출 규제 완화에서 DSR 40% 적용을 제외하고 DTI 60% 적용하기로 한 내용이 이런 이유에서 규제 완화 대책을 말한 거죠.
규제 완화 전 전세 반환 대출 조건은 아래와 같았어요.
전세 보증금을 돌려주기 위한 목적으로 받는 대출을 전세보증금 반환 대출이라고 하고, 주택담도대출 상품에 속합니다. 대출은 '세입자 퇴거 조건부 주택담보대출'과 '임차보증금 반환자금대출' 등 두 가지로 나누어져 있어요.
| '세입자 퇴거 조건부 주택담보대출' | '임차보증금 반환자금대출' |
| - 퇴거 예정인 세입자에게 보증금을 돌려주려는 집주인이 대상 - 신청은 임차인 퇴거 2개월 전부터 - 기간은 최장 40년까지 - 대출 금액은 LTV DSR DTI 범위 내에서 가능 - 시중은행에서 취급 |
- 계약 만료, 2년 경과 후 상호 협의 계약 해지된 경우 - 계약 만료일이나 계약 해지 후 3개월 이내에 신청 - 대출 기간은 최장 2년 (+2년 기간 연장 가능) - 대출 금액은 최대 1억원까지 - 시중은행에서 취급 |
이런 기준으로 전세 보증금 반환 대출이 되었는데, 7/27일부터 대출 금액을 산정하는 DSR을 40% 적용.
▶ 규제 완화 혜택을 받으려면?
세입자와 집주인 간에 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서를 작성해야 지원 대상이 됩니다. 계약서 작성은 공인중개소를 통해 임대차계약서를 작성해야 하며, 만약 공인중개소를 거치지 않았을 경우 인정되지 않을 수 있다고 하니 꼭 확인 후 계약서를 쓰려야겠지요.
1년이라는 한시적 규제 완화이기 때문에 1년 내 후속 세입자를 구하기 위해 적극 노력해야 합니다. 후속 세입자를 1년이 지나도 구하지 못한다면 집주인이 들어가 살던가, 대출금 전액을 상환해야 해요.
※ 세입자 보호 조치를 정리하면 다음과 같습니다.
- 집주인의 전세보증금 반환보증보험 가입을 8월부터 진행합니다.
- 반환보증보험료 보증료 부담이 7/27일부터 의무화되고,
- 후속세입자와 임대차계약할 때 세입자보호조치 특약을 기재해야 한다는 거죠.
▶ 반환 보증 상품 가입은 어디서??
세입자 보호조치를 위해 보증 3사에서 제공하는 특례반환보증보험 상품을 가입해야 한다.
주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 상품 가입이 가능하다.
▶ 지원 대상
2023년 7월 3일 이전에 임대차 계약을 한 경우 중에 2024년 7월 31일까지 임대차 계약이 종료되어 전세금 반환이 어려운 집주인을 대상으로 합니다.
▶ 대출 한도
개인 : DSR 40% 적용 제외 / DTI 60%만 적용
임대사업자 : RTI 1.25(비규제) ~ 1.5배 (규제) → 1.0배
▶ 대출금액
전제금 반환 금액 중 부족한 차액지원을 원칙으로 합니다. 경우에 따라서는 전세금 전액 대출 후 차액 상환 방식으로 진행합니다. 전세금 반환목적 외 다른 용도로 유용은 금지됩니다. 반환대출 기간 동안 신규 주택 구입도 금지합니다.
